Key Metrics
39
分
会議時間
2
名
参加者数
7
個
主要議題数
1
個
決定事項数
3
個
アクションアイテム数
Executive Summary
Key Insight
本会議では、Aoki氏の会社が提供するオフィスビル特化の不動産投資サポートと、南舘氏が抱える不動産投資への課題が共有されました。Aoki氏は、貸し事務所業の長寿性や財閥系不動産の戦略を根拠にオフィスビル投資の優位性を強調し、特に中小規模ビルの市場における需給逼迫と家賃上昇の機会について、具体的な実績（増額交渉成功率89%、家賃上昇率平均7%）を交えて説明しました。また、保有と売却を組み合わせた「ハイブリッド戦略」により、無借金不動産を構築し、本業のセーフティネットとすることの重要性が議論され、初回投資の成功が今後の投資の鍵となると述べました。今後、Aoki氏が福岡を訪問し、対面で具体的な物件情報や市場状況について説明することで、南舘氏の不動産投資への理解を深めることとなりました。
Participants
南南舘 AAoki
Aoki氏の会社紹介と事業内容
南舘氏の不動産投資に対する現状と課題
オフィスビル投資の優位性と市場戦略
中小規模オフィスビルの市場状況とAok...
保有と売却のハイブリッド戦略と無借金不...
物件情報の調達と選定方針
不動産購入における法人と個人の選択肢
Discussion
Aoki氏の会社紹介と事業内容
- Aoki: 会社設立から9期目を迎えていることを報告しました。
- Aoki: 「東京にビルを持とう」をコンセプトに、オフィスビルに特化した不動産の提案から管理運営、売却サポートまでワンストップで提供していると説明しました。
- Aoki: 特に、売却を検討している顧客に対して出口のサポートも含めたサービスを行っているとのことです。
南舘氏の不動産投資に対する現状と課題
- 南舘: 周囲のドクターには不動産投資をしている人が多いものの、自身は時間を作れず、深く関与できていない状況であると述べました。
- 南舘: ある程度の導入資金はあり、一般的なドクター並みのものは用意できるが、最初の一歩が踏み出せていないと説明しました。
- 南舘: 不動産投資に対して「難しい」「騙されそう」といった懸念を抱いており、過去のワンルーム営業の経験から不信感を持っていたと具体的に言及しました。
- 南舘: 信頼できるパートナーと一緒に不動産投資を見てくれる人がいたら非常にありがたいと考えていると伝えました。
オフィスビル投資の優位性と市場戦略
- Aoki: 不動産投資の業態の中で、「貸し事務所業」が帝国データバンクの調査で全業種中最も長続きしている業態であることをデータに基づいて説明しました。
- Aoki: 貸し事務所業の最大の強みとして、管理会社に任せればオペレーションやノウハウが不要で安定的な収入が得られる点を挙げました。
- Aoki: 住友不動産、野村不動産、三菱地所などの財閥系不動産会社が、マンション分譲で得た利益をオフィスビル保有に充てている事実から、彼らのポートフォリオを真似することが歴史的に証明された正攻法であると強調しました。
- Aoki: 貸しビル業は住居系と比較して銀行からの融資が引きづらく、評価がおりづらいという参入障壁があり、これは財閥系が新規参入を防ぐための戦略的な側面があるのではないかという見解を示しました。
中小規模オフィスビルの市場状況とAoki氏の会社の管理実績
- Aoki: 同社がターゲットとしているのは中小規模のビルであると説明しました。
- Aoki: 過去20年で大規模ビルの再開発が進行し、貸せる床面積が中小型ビルを上回る状況になっており、中小規模ビルの物件数が減少傾向にあることを指摘しました。
- Aoki: 日本経済の屋台骨である中小企業が使いやすいサイズの物件が減っているため、需要と供給のバランスが逼迫し、結果として家賃の増額交渉がしやすい市場環境にあると説明しました。
- Aoki: 現在の管理テナント数は181件、入居率（空室率）は約2%であることを報告しました。
- Aoki: 直近2年間の増額交渉成功率は約89%、平均家賃上昇率は7%を超えているという具体的な実績を共有しました。
- Aoki: 同社自身も区分所有で4物件のビルを保有していると述べました。
保有と売却のハイブリッド戦略と無借金不動産構築
- Aoki: 不動産業者がポジショントーク（自社に有利な情報提供）をしがちな中で、顧客に対しては出口まで流動性が担保されるかを重要視していると述べました。
- Aoki: 過去には11件の売却事例があり、購入金額からの売却利益率で最高48%を達成したケースもあると具体的な数値を挙げました。
- Aoki: 売り急いだケースでは利益が10%未満に限定された事例もあるが、通常は依頼から約4ヶ月程度で現金化が可能であると説明しました。
- Aoki: 「保有と売却のハイブリッド戦略」を推奨し、売却益を取りながら無借金不動産を構築していくことが最適な戦略だと考えていると述べました。
- Aoki: 5〜10年で5億円規模の無借金不動産を構築し、年間2,000万円の真水家賃収入を得ることで、万が一、本業（クリニック）に何かあった際のセーフティネットとなることをゴールとしています。
- Aoki: 初回の一件目の購入で失敗しないよう、スモールスタートで流動性を確認することの重要性を強調しました。
物件情報の調達と選定方針
- Aoki: 一般市場に流通するビル情報が年々枯渇しており、売り手も少ない状況にあると説明しました。
- Aoki: 同社は9年間の実績を通じて業界内でビル特化の強みとして認知されているため、業者や過去の取引先から売却相談や情報が集まる仕組みが構築されていると述べました。
- Aoki: クライアントに高値掴みをさせないことを重視し、目先の売上利益に惑わされず、出口まで責任を持つという観点から、本当に価値のある物件を厳選していると強調しました。
- Aoki: 物件選定の際は、周辺の徹底的なリサーチに基づき、提示される家賃が妥当であるか、あるいは割安感があるかを見極めて紹介していると説明しました。
- 南舘: 同社が管理している物件数は57件であると確認しました。
不動産購入における法人と個人の選択肢
- 南舘: 顧客層について質問し、Aoki氏からは純資産2〜3億円以上の中小企業のオーナー企業が法人名義で購入するケースが多いと回答がありました。
- Aoki: 個人名義での購入も可能であるが、5年以内の短期譲渡の場合、売却益に対する税率が39%と高くなるデメリットがあることを説明しました。
- Aoki: そのため、売却時期が不透明で、短期で売る可能性も大いにある場合は、株式会社での保有を推奨しました。
- 南舘: 南舘氏自身の株式会社は数千万円規模のキャッシュフローを出せるため、法人での購入の方が状況的に良いと考えていると述べました。
- Aoki: 今後も具体的な情報提供を通じて、南舘氏が株式会社でビル投資の実績を積み、「ビルも悪くない」と思えるよう導きたいと述べました。
Decisions
No decisions recorded
Action Items
A
福岡への訪問予定を立て、日程をLINEで南舘氏に送る。
A
対面での打ち合わせで、現在の流通物件情報やクライアント事例を具体的に説明し、南舘氏の不動産購入イメージを深掘りする。
A
南舘氏が株式会社でのビル投資の実績を積み、「ビルも悪くない」と思えるように、引き続き具体的な情報提供を行う。
Key Quotes
不動産だけではなくて、あらゆる業種の中で。圧倒的に貸し事務所業が。なんです。
A
— Aoki
歴史的に証明されているエビデンスのあるものを保有していくのが一番石橋を叩いて進めていく正攻法なのかなというところですね。
A
— Aoki
物件を持つってすごい果てしないと見えるんですよね。5億円分、売却益で出さなきゃいけないみたいな感じですよね。何らかして。
南
— 南舘
不動産を通して、これどの商売でも言えると思うんですけど、商品がどうこうというのもそうなんですけど、誰と関わるかというのも結構重要だと思っています。
A
— Aoki
Side Topics & Columns
COLUMN
南舘氏の中座
雑談Aoki氏が区分所有のビルについて説明している最中に、南舘氏が短時間席を外しました。
- 南舘: 「なるほど。なるほど。ちょっと一瞬抜けていいですか？0分ですぐ戻ります。ごめんなさい。すぐにすいません。」と発言し、一度会議を中座しました。
- 南舘: すぐに会議に戻り、「はい、すいません、ありがとうございます。よろしくお願いします。」と述べました。
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